직장인 이모(29·대전 서구) 씨는 최근 대전으로 직장을 얻으며 전셋집을 구했지만, 주택 하자보수로 고초를 겪고 있다. 이 씨처럼 전·월세 임차인들의 가장 큰 걱정은 주택하자보수다. 집에 문제가 생겼을 때 책임을 누구에게 묻느냐에 따라 비용부담이 임차인과 임대인 어느 한쪽이 물어야 하기 때문. 누수부터 균열, 집기 파손 등 하자가 발생했을 때 을의 입장인 임차인들은 어떻게 처리를 해야 할지 막막한 상황이 많다.

이 경우 임대차계약서를 어떻게 작성했고, 하자가 발생한 유형에 따라 책임소재가 뒤바뀔 수 있어 주의가 필요하다.

16일 부동산업계 등에 따르면 전·월세 주택에 하자가 발생할 경우 가장 큰 근거로 쓰일 수 있는 공문서는 `임대차계약서`다.

전세나 월세로 주택을 빌려 살다가 하자가 발생하면 임차인들은 집주인에게 보수를 요청하는 경우가 흔히 있다.

이때 임대인 중 일부는 하자보수 원인을 임차인이 사용하던 중 발생했으니 부담을 임차인에게 돌리는 때가 발생한다.

현행 민법 제623조 임대인의 의무 조항에는 `임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다`고 기술돼 있다.

즉 주택을 계속 사용할 수 있도록 계약 당시 상태를 유지할 의무는 임대인에게 있는 것.

하지만 대다수 하자보수가 소액일 경우가 많아 서로 감정싸움으로 번지는 경우가 많다.

이를 막기 위해선 임대차계약서를 신중하게 작성할 필요가 있다.

임차인이 주택을 계약할 당시 벽지나 장판, 배관 등 주택의 상태와 냉장고나 세탁기, 에어컨 등 집기 유무 등을 임대차계약서에 반드시 명시해야만 추후 분쟁을 막을 수 있다.

계약 당시 일부 파손 등이 있는 경우에도 파손 부위 같은 세부 사항도 기재하면 임대차계약이 종료됐을 때 파손으로 인한 손해배상을 막을 수 있다.

입주 당시에는 파악하지 못했던 하자가 임대가 끝난 후 발견될 경우 책임소재를 묻는 것이 불문명해 임차인이 보상해야 하는 불상사가 벌어질 수도 있는 셈.

통상적으로 민법에 따라 주택에 살다가 주택이 기능 이상으로 하자가 발생하면 임대인이 책임을 진다.

외부 충격으로 인한 파손일 경우 임차인이 원상복구 비용 책임을 무는 것이 일반적이다.

이를테면 전월세 풀옵션 원룸을 거주하던 중 냉장고가 기능 이상으로 작동치 않을 경우 임대인이 보수 책임을 물고, 임차인이 냉장고를 이용하다 충격을 가해 파손될 경우 임차인이 비용을 들여 원상 복구하는 식이다.

특히 누수 등 중대한 하자가 발생했을 때 임대인이 수선의무를 이행치 않을 경우 임차인은 이에 따른 피해보상과 계약해지 등도 요구할 수 있다.

이 밖에 임차인이 임대인의 동의를 없이 주택에 시설물을 설치해 주택이 훼손될 경우 원상회복 청구도 가능하다.

임대인이 주택이 기능을 제대로 할 수 있도록 해야 하는 의무가 있다면, 임차인은 집을 사용하는 동안 훼손하지 않는 의무가 있는 것이다.

임차인이 부득이하게 시설을 설치해야 할 경우 반드시 임대인의 사전 동의를 구해야 문제를 막을 수 있다.

부동산 업계 관계자는 "1인 가구가 급증하며 전월세 하자보수에 대한 분쟁도 덩달아 늘어나고 있는 추세며, 분쟁을 줄이기 위해선 임대차계약서 작성 당시 주택의 상태를 꼼꼼히 살피는 것이 가장 중요하다"며 "임대차계약서 특약조항에 관련 내용을 반드시 기술해달라고 요청하거나, 문제가 발생했을 때 해자보수 이행을 요구하고 이를 받아들이지 않을 경우 임대차계약서 중도 해지 후 중개수수료나 이사비, 거주비 등을 청구할 수도 있다"고 설명했다.정재훈 기자

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