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내 집 마련 꿈 청약부터 꼼꼼히

2020-02-13기사 편집 2020-02-13 15:37:32

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통장가입기간·최소 예치금 중요… 낮은 가점대 특별공급신청 권장

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무주택자가 내집마련을 위해 가장 눈여겨볼 시장은 바로 분양이다. 정부의 잇단 고강도 규제에도 부동산 투자 열기는 뜨겁다. 대전지역은 더욱 요동치고 있다. 아파트값이 상승세를 탄 상황에서 대전 지역 새 아파트를 그나마 저렴할 때 구입할 수 있는 유일한 기회가 청약이다. 지난해 대전지역 청약 경쟁률만 봐도 입증된다. 3월 도안 아이파크시티 1단지 56.6대 1, 2단지 86.4대 1을 필두로 10월 목동 더샵리슈빌 148.2대 1, 도마 e편한세상 포레나 78.6대 1 등을 기록했다. 청약 당첨 평균 최저가점이 70점대를 육박하면서 웬만한 점수로는 발조차 들이기 어려워졌다. 이럴 때 일수록 본인의 상황에 따른 청약 전략이 중요하다.



◇정부 정책을 숙지하라=지난해 발표된 12·16대책은 대출규제 이외에도 청약 제도도 손봤다. 청약 당첨 요건이 강화되면서 1순위 조건의 거주기간이 늘어났다. 투기과열지구나 66㎡ 이상 대규모 신도시에서는 1년 거주에서 2년으로 바뀌었다. 대전시도 지역 거주자 우선공급대상의 거주기간을 기존 3개월에서 1년으로 강화했다. 분양가상한제가 적용되거나 투기과열지구의 주택에 당첨 시 10년 동안 재당첨이 제한된다. 조정대상지역은 7년 동안 청약 신청이 불가하다. 세종시가 해당된다. 공공분양인지 민간분양인지에 따라 청약통장 납입 횟수와 준비해야 할 예치금이 다르다. 공공분양은 무주택 가구만 청약이 가능하고 가구별 1인만 청약할 수 있다. 공공분양은 청약통장 가입 기간과 최소 예치금, 납입 횟수가 중요하다. 청약통장을 개설한 지 오래됐어도 납입 횟수가 적으면 당첨확률이 떨어진다. 대전지역은 가입기간 6개월 이상이 지나야 하고 월납입금을 6회 이상 납입이 되어야 한다. 민간분양은 가입 기간과 예치금을 충족시키는 것이 중요하다. 대전에서 전용면적 85㎡ 이하 평형을 알아보고 있다면 250만 원이 최소 예치금이다.

◇청약 준비, 아파트 공급 방식에 따라=아파트 분양방식은 일반공급과 특별공급으로 분양되는데 일반공급에서 가점제와 추첨제를 통해 입주자를 선정한다. 가점제는 청약 점수가 높은 사람 순으로 분양을 받는 구조다. 무주택기간(총점 32점), 부양가족 수(총점 35점) 그리고 청약통장 가입 기간(총점 17점)을 각각 점수로 환산해 총합을 매긴다. 30대의 젊은 세대주가 가점을 높게 받기는 거의 불가능하다. 일찌감치 청약통장을 만들어 유지했다 해도(통장 가입기간 만점 17점), 30대에 결혼해(무주택 기간 10년 미만 20점) 자녀를 2명(배우자+2자녀로 부양가족 수 20점) 낳으면 57점에 불과하기 때문이다.

추첨제는 운이다. 무작위로 추첨하므로 점수와는 상관이 없다. 투기과열지구, 청약과열지구 및 수도권, 광역시 지역에서 추첨제 물량 중 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하고 있다. 수도권 공공택지와 투기과열지구는 85㎡ 이하면 100% 가점제다. 지방은 85㎡를 초과하는 경우 추첨제 100%로 입주자를 선정한다.

◇가점별, 연령대별 전략이 다르다=청약가점이 60-70점대로 높은 편이라면 분양을 노려볼 만하다. 특히, 대전은 올해 신규 분양물량이 2만여 가구로 예상되는 가운데 숭어리샘, 갑천1블록 등 인기 단지가 많아 관심이 높다. 지난 분양 단지의 평형별 선호도나 경쟁률을 분석해보는 것도 한 방법이다. 견본주택에 전시되지 않은 타입과 평형을 노리는 것도 당첨 확률을 높이는 한 방법이다.

30-40대 낮은 가점이라면 특별공급을 노리는 것이 좋다. 기관 추천, 신혼부부, 다자녀, 노부모 부양 등으로 자격이 돼야 하고 조건을 맞춰야 지원 가능하다. 가구 단위로 제공되며 가구당 1회 기회가 주어진다. 국민주택과 민영주택 모두 특별공급이 있다. 특별공급의 경우 떨어져도 일반청약으로 신청가능해 도전해 볼만 하다. 또 가점이 낮다면 무순위 청약으로 풀리는 분양을 살펴보는 것도 방법이다. 이외에도 분양권이나 입주권 등 전매로 새 아파트를 구입하는 것도 차선이 될 수 있다.

서용원 공인중개사협회 대전지부장은 "올해 대전에는 신규 물량 공급이 늘어나면서 부동산 시장 안정에 영향을 줄 것으로 보인다. 40-50대 실거주자들은 유성과 서구를 벗어난 중구 지역 등의 신규 분양 물량을 공략하는 것도 살펴볼 필요가 있다"면서 "신혼부부의 경우 자녀계획을 세우는 것도 도움이 된다. 2018년 갑천 3블록의 경우 2자녀 이상이 당첨되기도 했다"고 조언했다.

한편 지난 3일부터 청약 접수는 아파트 투유가 아닌 '청약홈'에서 받는다. 가장 큰 변화는 청약가점을 자동으로 등록해 준다. 기존 시스템에도 '가점 계산기'가 있었지만, 이는 청약자가 가점을 확인하는 정도로 청약 땐 청약자가 직접 가점을 써 넣어야 했다. 청약자는 무주택 여부(유주택이라면 주택 수)나 무주택 기간만 선택하면 된다. 국토부에 따르면 지난해 1월부터 12월 6일까지 부적격자로 분류된 청약 당첨자 1만 8163명 중 77%인 1만 4051명이 무주택 여부 등 기본 정보를 착각해 가점을 잘못 계산한 사람이었다. 청약홈에서 가점이나 청약 자격 등을 검증할 수 있지만, 그렇다고 맹신은 금물이다. 청약 접수의 최종 책임은 청약자 본인에게 있으므로 청약홈 정보를 다시 한번 확인하는 게 좋다. 조남형 기자



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